Rendement berekenen van Vastgoed: Snel & Makkelijk

Rendement berekenen vastgoed

Wat is rendement?

Rendement is de opbrengst of winst van een door iemand gedane investering.

Wanneer er rendement is behaald is de opbrengst of winst groter dan de gemaakte kosten. Ook wel winst. Deze winst wordt maandelijks uitgekeerd in de vorm van huur. Deze huur is dan vorm van passief inkomen.

Rendement berekenen bij de aankoop van vastgoed

Wat is het rendement? Is de belangrijkste vraag voor een vastgoedbelegging.

Alvorens je een vastgoed object aankoopt, is natuurlijk heel belangrijk om het rendement te weten. Je wilt immers weten of het rendabel is. Krijg je de beoogde hoeveelheid passief inkomen er wel uit per maand?

Je wilt ten aller tijden voorkomen dat je een beleggingsobject koopt, wat uiteindelijk niet rendabel blijkt te zijn of zelfs een negatief rendement oplevert.

Daarom gaan we het bruto en netto aanvangsrendement berekenen.

Dubbel rendement?

Hoewel de waardeontwikkeling deel uit maakt van de performance van het pand, nemen we het niet mee in deze berekeningen. Maar in feite levert het wel rendement op, waardoor je dus een dubbel rendement hebt op vastgoed.

Hoewel zo’n dubbel rendement erg leuk is. Pleit ik er voor dat als je een pand koopt voor de verhuur, met een winstgevend rendement. Je dit appartement houd in je vastgoedportfolio en niet meer verkoopt.

Je verkoopt het pand dus niet zolang het rendabel is. Maar daarentegen blijf je het verhuren zodat je maandelijks een mooi passief inkomen ontvangt. Omdat we niet van plan te zijn het pand te verkopen, nemen we de waardeontwikkeling niet mee in de berekeningen van het rendement. En berekenen we uitsluitend het rendement van het pand wanneer we het verhuren.

Heb je al enkele vastgoedobjecten met overwaarde, dan is deze waardestijging wel van belang voor de herfinanciering of de financiering van een nieuw vastgoedobject. Maar dat laten we vandaag  achterwegen en zullen we een andere keer bespreken.

Hoeveel rendement is het streven?

Rendement van een vastgoedbelegging (waardestijging achterwegen gelaten) ligt tussen de 3 en de 10 procent. Maar naar mijn mening is een rendement van 6 procent makkelijk haalbaar en is minimaal 8 procent het streven.

Het aanvangsrendement waar je mee begint, als je een huis koopt voor de verhuur, is in het begin altijd lager als het uiteindelijke rendement op lange termijn. Je rendement bij vastgoed beleggingen loopt dus op na de tijd vordert.

Dit komt doordat de hypotheek elk jaar iets omlaag gaat, de huurder betaald de hypotheek immers af. Tevens, gaat de verhuur prijs elk jaar iets omhoog, zodat het conform blijft aan de markthuur.

Het bruto rendement

Vaak word door projectontwikkelaars alleen gesproken over het bruto rendement. Maar zo’n bruto rendement kan erg onbetrouwbaar zijn omdat ze hierbij geen rekening houden met leegstand of toekomstige renovatiewerkzaamheden. Wat natuurlijk wel heel belangrijk is voor jou rendement.

Maar daarentegen is het bruto rendement wel heel snel te berekenen en geeft het je een globaal beeld.

Het netto rendement

Het netto aanvangsrendement berekenen geeft een vollediger beeld, maar kan wat lastiger te berekenen zijn. Omdat je bijvoorbeeld bij een studentenhuis vaak wisselende bewoners (leegstand), bij een vakantiewoning een laag seizoen en bij een winkelpand met lange tijden van leegstand te maken kunt hebben.

Ook is het moeilijk om de leegstand in te schatten bij een huis dat je van plan bent om te koopt, daarom is de locatie van een beleggingsobject zo enorm belangrijk. Want leegstand kan enorm in je rendement snijden. Ik kan daarom maar niet genoeg benadrukken hoe belangrijk het is dat je een woning zoekt met zo min mogelijk kans op leegstand.

Want één maand leegstand, levert 8 procent minder rendement op aan het eind van het jaar.

Hoe bereken je het bruto aanvangsrendement (BAR)?

Nou, laten we eens kijken hoe we dit bruto aanvangsrendement, ofwel BAR kunnen berekenen. Dit is de makkelijkste en meest onvolledige manier om het rendement te berekenen, aangezien exploitatie lasten (en overige kosten) niet mee worden genomen. Maar wel de snelste en geeft snel een globale indruk van het rendement van het pand.

De BAR bereken je door de huuropbrengst te delen door de totale investering:

BAR = Huuroprengst / investering

Een voorbeeld berekening van de BAR:

  • Je koopt een appartement voor €125.000 eigen geld
  • Je huuropbrengst is maandelijks €1450 en jaarlijks €17400
  • 17400/125.000 = 13,9% BAR

Maar deze bereiking is heel beperkt, en neemt niet mee de exploitatie lasten (overige kosten) die je hebt bij de verhuur van de woning. Daarvoor moet je het Netto aanvangsrendement (NAR) berekenen.

Hoe bereken je het Netto aanvangsrendement (NAR)?

De NAR bereken je als volgt:

  • (Exploitatieresultaat – *alle kosten)/totale investeringssom = Netto aanvangsrendement (NAR)

Ofwel:

  • (Kale huurinkomsten op jaarbasis – *Totaal aan kosten op jaarbasis)/ Eigen geld = NAR

*Om het netto aanvangsrendement te berekenen, moet je het volgende exploitatielasten (totaal aan kosten op jaarbasis) meenemen in je berekening. Deze kunnen bestaan uit bijvoorbeeld: Leegstand, Huur inkomsten, Onderhoud & Renovatiewerkzaamheden / VVE kosten, Verzekeringen, Gemeentelijke lasten, Afschrijving, hypotheekkosten, etc

Een voorbeeld berekening van de NAR:

  • Exploitatieresultaat (huuropbrengst) per jaar €17400
  • Exploitatielasten per jaar €8637
  • Totale investeringssom is €125.000
  • (€17400 – €8637)/€125.000 = 7% NAR

Het kan dus zomaar zijn dat die 13% bruto aanvangsrendement, netto maar 7% aanvangsrendement is.

Over de jaren stijgt als gebruikelijkerwijs je rendement, zo stijgt (elk jaar) de huuropbrengst en worden de lasten van een eventuele hypotheek lager.

Nu weet je hoe je de Netto Aanvangsrendement (NAR) heel volledig kunt berekenen, maar gekend een groter en duurder pand met meer eigen geld en een grotere huuropbrengst ook een beter rendement?

Voorbeelden:

Hieronder vind twee extra voorbeeld van een globale berekening van het NAR.

Zo heeft de persoon in voorbeeld A, €50.000 eigen geld en de persoon in voorbeeld B, €100.000 eigen geld. Ondanks de kleinere hoeveelheid eigen geld weet persoon A een NAR van 9,5% te behalen, waar persoon B maar een NAR heeft van 7,8%.

Het is dus een kwestie van slim kopen en je berekeningen doen, want meer eigen geld hoeft niet te betekenen een beter netto aanvangsrendement.

Voorbeeld A:

  • Een huis kost €150.000, je hebt er €50.000 eigen geld ingestopt
  • Je hebt een hypotheek van €100.000 euro met een rente van 4,4 procent
  • (€25.000 moet je binnen 10 jaar aflossen en de overige €75.000 los je in 30 jaar af)
  • Per maand betaal je aan hypotheek €630
  • VVE kosten zijn €100
  • Gemeentelijke lasten €75
  • Totaal aan kosten €805 per maand (=per jaar €9660)
  • De kale huur is €1200 per maand (=14400 per jaar)

(Kale huurinkomsten op jaarbasis – Totaal aan kosten op jaarbasis (*Bijv. Hypotgheek + VvE kosten + Gemeentelijke lasten))/ Eigen geld = % NAR

(€14400-€9660)/50.000 = 9,5% NAR

*Totalen kosten op jaarbasis: Deze kunnen bestaan uit bijvoorbeeld: Leegstand, Huur inkomsten, Onderhoud & Renovatiewerkzaamheden / VVE kosten, Verzekeringen, Gemeentelijke lasten, Afschrijving, hypotheekkosten, etc

Voorbeeld B:

  • Een huis kost €250.000
  • Je hebt er €100.000 eigen geld ingestopt, je hebt een hypotheek van €150.000 (€25.000 moet je binnen 10 jaar aflossen en de overige €125.000 los je in 30 jaar af)
  • De rente is 4,4 procent
  • Maandelijks betaal je aan hypotheeklasten €884
  • VVE kosten zijn €200
  • Gemeentelijke lasten €75
  • Totaal aan kosten €1159 (Bijv. hypotheek, VvE kosten, Gemeentelijke lasten)
  • Kale huur is €1800 excl. per maand (= 21600 per jaar)
  • Dan hou je onder de streep €841 passief inkomen over per maand

(Kale huur op jaarbasis – Totaal aan kosten op jaarbasis (*Bijv. Hypotheek + VvE kosten + Gemeentelijke lasten))/ Eigen geld = % NAR

(€21600-€13908)/€100.000=7,8% NAR

Voor dat je naar de bank stapt, is het belangrijk dat je al je berekeningen meeneemt in een excel bestand. Zodat je kunt laten zien dat je een goed rendement weet te behalen.

Nu weet je hoe je je rendement snel, simpel maar ook heel volledig kunt berekenen.

Andere artikelen je misschien interessant vindt?

DISCLAIMER & PRIVACYVERKLARING

Ik ben geen professioneel adviseur. Je blijft zelf verantwoordelijk voor enige schade geleden door opvolgen van advies of navolgen van informatie op deze site. De informatie op deze site is mijn persoonlijke mening, geen beleggingsadvies en louter informatief en educatief bedoeld. Kijk hier voor de volledige Disclaimer & Privacyverklaring.

Tagged under:

8 Comments

  • Leon Fokker Reply

    hallo
    in de voorbeelden zijn de panden erg goedkoop en de huren enorm hoog geeft dat geen vertekend beeld van de te halen rendementen
    woon zelf in nijmegen en daar brengt een pand van 150.000 euro echt geen 1200 euro kale huur op ondanks dat we 2 ziekenhuisen hogeschool en een uni hebben
    als ik dan kijk naar het pand van 250.000 euro en 1800 euro huur ik wilde dat ik deze kon vinden hier .

    • De Gelukkige Investeerder Reply

      Hi Leon, klopt! Tegenwoordig is dat niet meer zo, maar in 2013 was het wel het geval in o.a. Utrecht en Amsterdam. Zelf heb ik in 2013 een pand gekocht voor 145.000 die ik nu voor 1400 euro kaal verhuur. Dat soort goede deals zijn er idd helaas nu niet meer, daar is de markt te overspannen voor. Maar tijden veranderen, en een goed moment om te kopen komt er zeker weer. Want ik vrees dat er binnen niet al te lange tijd weer een crisis voor de deur staat.
      Nijmegen is tevens nooit echt een makkelijke plek geweest voor vastgoed, huren zijn relatief goedkoop, en kopen is relatief duur. Dus idd een goed rendement behalen met verhuur is dan soms echt een challenge. Zeker in deze markt.
      In het artikel: Wat is de beste locatie voor vastgoed?, vind je wat tips over welke plekken in Nederland in de lift zitten en waar je het beste vastgoed kunt kopen. Maar ik ben het met je eens dat goede deals nu moeilijk te vinden zijn, dus heb geduld. Daarentegen is de rente nu erg laag, dus het is niet onmogelijk.
      Het artikel “Met de Hefboomwerking meer Rendement” bied misschien ook uitkomst als je van plan was het appartement geheel met eigen geld te betalen. Want door een verhuur hypotheek bij de bank af te sluiten en minder eigen geld te gebruiken gaat je rendement omhoog, zeker nu de rente zo laag is.
      Succes met je zoektocht Leon! #DeAanhouderWint

  • Niels Reply

    Beste,

    Ik kom er (helaas) niet aan uit hoe de maandelijkse hypotheeklasten hier wordt berekend.
    Ik hoop dat er iemand is die mij de berekening kan geven en toelichten.
    Zou hier erg mee geholpen zijn! Alvast bedankt.

    Met vriendelijke groet,

    • De Gelukkige Investeerder Reply

      Hi Niels,
      Bedankt voor je bericht!
      Vervelend dat het niet helemaal duidelijk is.
      Ik heb geprobeerd het allemaal iets duidelijker op te schrijven.
      Mocht je nog vragen hebben dan hoor ik het graag!
      Fijne Dag!
      Groet, De Gelukkige Investeerder

  • Emrah Reply

    Beste,

    Wat zijn momenteel realistische rendementen; nog steeda 8% of gaan we nu richting de 5/6%? In welke steden ziet u nog kansen om te investeren? Amsterdam is inmiddels onbetaalbaar geworden waardoor er vrijwel geen rendement meer te behalen valt. Hoor graag van u!

    Groet Emrah

    • De Gelukkige Investeerder Reply

      Beste Emrah,

      Dat klopt. Het rendement is sinds 2013 wel omlaag gegaan. Maar in 2013 stond de rente nog op 4,4 a 5 procent. Vandaag de dag staat de rente historisch laag (ong. 2,4%), dit zorgt ervoor dat er nog steeds een goed rendement te behalen is. Zeker als je de hefboomwerking gebruikt en kiest voor aflossingsvrij, wat nog steeds mag als het een verhuur hypotheek betreft. Stel je leent van de bank zo’n 150.000 euro, dan kost dat je op dit moment ongeveer 300 euro per maand (aflossingsvrij).
      Dus 5 a 6 procent rendement op alleen de verhuur is zeker nog wel te halen in de juiste stad met het juiste pand, maar inderdaad niet meer in Amsterdam. Den Haag, Leiden, Eindhoven, Zaandam, Rotterdam zijn nu betere opties.
      Naast het rendement op de verhuur, is er ook een rendement te behalen op de waardestijging van het pand. Waarschijnlijk zal aankomende jaren de waardevermeerdering van het pand niet zo rooskleurig zijn als afgelopen jaren. Maar uit het verleden weten we dat de markt uiteindelijk weer gaat stijgen, als je het pand maar lang genoeg vasthoudt.

      Groet, De Gelukkige Investeerder

  • Rob de Koning Reply

    Hi gelukkige investeerder,

    Een vraag. Is de totale investeringssom het bedrag dat je als eigen geld in legt voor aankoop van een object (vermeerderd met overdrachtsbelasting, notariskosten, verbouwing, etc.)of is het de totale aankoopsom van het object (vermeerderd met overdrachtsbelasting, notariskosten, verbouwing, etc.).

    Alvast dank.

    • De Gelukkige Investeerder Reply

      Hi Rob,

      Goede vraag. Dat is idd optie 1, dus het eigen geld dat je inlegt voor de aankoop incl overdrachtsbelasting, notariskosten, verbouwing, etc.
      Zie ook voorbeeld A hieronder.
      Want hoe minder eigen geld je inlegt, hoe meer rendement je behaald (De NAR gaat dan omhoog), maar daarentegen hoe minder eigen geld je inlegt hoe meer risico je neemt.

      Fijne dag, De Gelukkige Investeerder

      Voorbeeld A:

      Een huis kost €150.000, je hebt er €50.000 eigen geld ingestopt
      Je hebt een hypotheek van €100.000 euro met een rente van 4,4 procent
      (€25.000 moet je binnen 10 jaar aflossen en de overige €75.000 los je in 30 jaar af)
      Per maand betaal je aan hypotheek €630
      VVE kosten zijn €100
      Gemeentelijke lasten €75
      Totaal aan kosten €805 per maand (=per jaar €9660)
      De kale huur is €1200 per maand (=14400 per jaar)

      (Kale huurinkomsten op jaarbasis – Totaal aan kosten op jaarbasis (*Bijv. Hypotgheek + VvE kosten + Gemeentelijke lasten))/ Eigen geld = % NAR

      (€14400-€9660)/50.000 = 9,5% NAR

      *Totalen kosten op jaarbasis: Deze kunnen bestaan uit bijvoorbeeld: Leegstand, Huur inkomsten, Onderhoud & Renovatiewerkzaamheden / VVE kosten, Verzekeringen, Gemeentelijke lasten, Afschrijving, hypotheekkosten, etc

Leave a Reply

Your email address will not be published.