Wat is de beste locatie voor vastgoed?

Map om vastgoed locatie te bepalen

rawpixel

De Locatie

Wat zijn de drie belangrijkste punten bij de aankoop van een vastgoedbelegging?

Locatie, Locatie & Locatie!

Dit bevestigt menig boek over vastgoedbeleggingen, en benadrukt hoe belangrijk de locatie is. Want hoe beter de locatie is, hoe meer huur je kunt vragen per maand en hoe minder leegstand je hebt. Leegstand ontstaat wanneer je geen huurders kunt vinden voor je woning. Een maand leegstand snijd flink in je rendement en dit wil je tot het minimum beperken. Een maand leegstand kost >8 procent van je totale rendement na een jaar! Dat is enorm.

Voorbeeld:

Je krijgt netto €500 per maand passief inkomen binnen van de verhuur van één kamer, dan is je rendement na een jaar €6000. Heb je een maand leegstand, dan heb je nog maar een netto rendement van €5500 per jaar.

Dit rendement kan nog verder zakken als er nog hypotheeklasten zijn, VvE kosten, en andere vaste maandelijkse kosten die normaal door de verhuurder betaald worden maar nu door de verhuurder betaald moeten worden omdat er geen huur binnenkomt. De kosten gaan bij leegstand immers gewoon door. Kortom een ongunstige situatie.

Dus koop altijd een woning in een gebied waar een vorm van woningnood is.

De Bevolkingsontwikkeling van Nederland

Hoe ziet de toekomst eruit? Een prognose van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS)  

Deze prognose bied ons veel inzichten over waar de komende jaren krapte gaat zijn op de woningmarkt. In de afgelopen decennia is de bevolking van Nederland voortdurend gegroeid en naar verwachting blijft in de toekomst de Nederlandse bevolking groeien. Maar het tempo waarin de bevolkingsgroei zal plaatsvinden neemt langzaam  af.

Op regionaal niveau blijft de komende 15 jaar naar verwachting het merendeel van de gemeenten groeien. Aan de randen van Nederland vindt daarentegen bevolkingskrimp plaats, dit word aangeduid in de kleur licht blauw en donker blauw.

Zie de afbeelding hieronder ‘Bevolkingsontwikkeling per gemeente’ van 2015 tot 2030 afkomstig van het PBL/ CBS.

 

Bevolkingsontwikkeling per gemeente

 

 

Zoals je ziet zal de krimp zich concentreert in Delfzijl en omgeving, grote delen van Drenthe, de Achterhoek, Zeeuws-Vlaanderen en delen van de provincie Limburg. 

Het is dus niet aan te raden in het blauwe gedeelte een woning te kopen voor de verhuur. Want in deze regio zal er steeds minder behoefte zijn naar huur woningen en komt er steeds meer leeg te staan.

De bevolkingsgroei zal zich concentreren in de Randstad, Noord-Brabant en delen van Gelderland en Overijssel (oranje en rode gebieden op de kaart); daarbinnen in de grote steden en de randgemeenten eromheen. Maar de meeste groei zal zijn in de grote steden; Amsterdam, Utrecht en Den Haag. 

 

In Noord Holland en Utrecht is op dit moment de woningnood het hoogst.

In deze steden zitten veel studenten, expats, zelfstandige en starters die niet een eigen woning kunnen of willen kopen. Er staat weinig te huur, en de vraag is enorm. De prijs van de huurwoningen stijgt hierdoor omdat de concurrentie groot is onder de huurders. Koop je een woning voor de verhuur in een gebied met woningnood, dan heb je minder kans op leegstand.

Kijk dus goed naar deze landkaart van het PBL / CBS. Koop geen woning voor de verhuur in het blauwe of gele gebied. Hier vindt een krimp van het aantal huishoudens plaats. Ook in de gele gebieden waar de ontwikkeling in huishoudens stabiel is raad ik af een woning te kopen. Tenzij je een hele goede rede hebt en je je appartement voor lange tijd kunt verhuren. Maar hou er rekening mee, dat zowel verhuren als verkopen in deze gebieden lang kan duren en moeizaam kan verlopen. Dit kan vervolgens grote impact kunnen hebben op je rendement.

Tot 2030 is er een enorme groei van huishoudens, wel 10 procent of meer in de rode gebieden op de kaart. Hier gaat een enorme vraag naar huishoudens komen in de toekomst. Gebruik dit in je voordeel. Want deze enorme toename van huishoudens, is natuurlijk enorm interessant voor de verhuur.

De Eenpersoonshuishoudens

Er is een echter éen groep die eruit springt en enorm gaat toenemen de aankomende jaren volgens het PBS. Dit zijn de eenpersoonshuishoudens. Zo’n 37% van de huishoudens is momenteel een eenpersoonshuishouden. In 2040 zal dit ruim 42% van de huishoudens zijn. 

Ter vergelijking 3 op de 10 huishoudens zijn nu eenpersoonshuishoudens, dit zullen er in 2040 4 op de 10 zijn. Eenpersoonshuishoudens vormen dus de motor achter de groei van het aantal huishoudens in de toekomst. 

Dus wat weten we over een eenpersoonshuishouden? Deze woningen zijn over het algemeen tussen de 50m2 en 120m2. Meer heb je ook niet nodig in je eentje. Zoek dan ook een woning tussen de 75m2 en 120m2. 50m2 is wel erg klein tenzij je in Amsterdam iets wil kopen voor de verhuur. Met een grotere afmeting kom je ook net iets beter uit, wanneer je het gaat berekenen in het puntensysteem van de Huurcommissie.

Tevens, moeten mensen die alleen in een huis wonen, alle kosten alleen zien op te hoesten. Ook studenten en ouderen vallen vaak in deze groep van eenpersoonshuishoudens en hebben vaak ook wat minder te besteden. Het inkomen ligt dan ook gemiddeld iets lager dan van een koppel.

 

 

Laten we eens de afbeelding van het CBS nader bekijken.

Op de afbeelding is te zien, dat de groei in Flevoland het groots in kwa huishoudens.

Ontwikkeling aantal huishoudens per gemeente, 2015-2030

 

Buiten de Randstad zijn het vooral de gemeenten Groningen, Nijmegen, Tilburg, Breda en Zwolle die in de komende 15 jaar waarschijnlijk stevig groeien. 

Veel jongeren trekken naar de grote stad voor het volgen een opleiding of het vervullen van een eerste baan. In Groningen, Wageningen, Amsterdam, Delft, Nijmegen, Utrecht, Leiden en Maastricht bestaat ruim de helft van de huishoudens dan ook uit eenpersoonshuishoudens. Hou er wel rekening mee dat de meeste studenten geen huur van 950,- exclusief kunnen betalen en dat de woningen die zij zoeken in een lagere prijsklasse liggen.

Steden zijn het interessantst voor de verhuur als er weinig ruimte is om bij te bouwen in het centrum zelf, hierdoor vergroot het de woningnood. Kijk niet alleen naar waar het aantal (eenpersoons)huishoudens toenemend, maar ook waar in het centrum nog weinig ruimte is om bij te bouwen. Neem bijvoorbeeld Utrecht Centrum, hier is weinig ruimte meer om te bouwen, maar buiten de ring van Utrecht heb je nieuwbouwwijken zoals Leidsche rijn en De Meern. Buiten de ring is nog veel grond om te bouwen, maar ondanks dat vormen deze nieuwbouwwijken geen bedreiging voor de woningnood in Utrecht Centrum. Er blijf altijd een grote groep die niet in een vinex wijken wilt wonen, waardoor de woningnood in Utrecht Centrum aan zal houden of zelfs groeien ondanks alle nieuwe wijken rondom Utrecht.

 

Locatie en afstand

Zoals besproken is de locatie enorm belangrijk, maar als je in Eindhoven woont, is het misschien niet handig om in Amsterdam te kopen. Ook al is daar de woningnood het hoogst.

Het is aan te raden niet te ver van je vastgoedbelegging af te wonen, aangezien je wel eens naar je vastgoedbelegging moet gaan kijken. Huurders bellen af en toe dat er iets kapot is, het is soms verstandig om naar een vergadering van de vereniging van eigenaren bij te wonen of je moet een huurcontract tekenen.

Bekijk wat voor jou haalbaar is, heb je een auto of alleen een fiets? Vind je het niet erg om soms een uur naar je vastgoedbelegging te rijden of juist wel?

Hou er rekening mee dat je gemiddeld een keer per maand naar je vastgoedbelegging moet. In het begin zal dit veel vaker zijn, misschien koop je een klus woning, en moet je er de eerste twee maanden elke dag zijn. Koop je een nieuwbouw appartement wat helemaal af is, dan hoef je er misschien maar een keer in de zes maanden heen en besteed je alles uit aan een verhuurmakelaar dan hoef je er nog maar maximaal één keer per twee jaar heen.

Dus bekijk welke afstand voor jou haalbaar is?

Samenvatting: Locatie en De Bevolkingsontwikkeling

Waar moet je op letten bij de locatie van een woning voor de verhuur?

Nog even alle punten op een rij.

Bekijk de woningnood binnen de afstand die jij haalbaar vindt:

  • Op welke plek is de woningnood het groots?
  • Waar behaal ik het hoogste rendement?
  • Is deze plek goed bereikbaar voor mij?
  • Zijn woningen daar betaalbaar en binnen jou budget?
  • Bij welke groep is de woningnood het grootst? Studenten, gezinnen, alleenstaande of expats?
  • Heeft deze groep genoeg geld om de woning te betalen?

Let extra op bij woningnood in een dorp is of kleine stad:

  • Vraag je af of deze woningnood van tijdelijke aard is?
  • Is er nog veel grond om bij te bouwen?
  • Zijn ondernemers of de gemeente al nieuwe accommodaties aan het bouwen om de woningnood tegen te gaan?

Als de woningnood afneemt in een plaats, dan daalt automatisch de prijs waarvoor je een woning kunt verhuren. De kans op leegstand van je woning word groter, waardoor je meer risico loopt. Dit gaat ten koste van je rendement, ofwel passief inkomen. 

Naast dat de verhuur lastig kan zijn, gaat de verkoop van een pand op deze plekken in Nederland ook een stuk moeilijker. 

Tagged under:

Leave a Reply

Your email address will not be published.