VvE (Vereniging van Eigenaren), handig of een last?

VVE (Vereniging van Eigenaren), handig of last?

Photo by David Solce on Unsplash

De vereniging van eigenaren (VvE) behartigt de belangen van de gezamenlijke eigenaren, bijvoorbeeld in een flat of een huis waar meerdere appartementen in zijn. Tevens voert de Vereniging van eigenaren het beheer uit van de gemeenschappelijke zaken en financiën. Zoals de tuinman voor de binnentuin, het onderhoud van de lift, de schoonmaker voor de gezamenlijke ruimte, de klusjesman of onderhoud van het gebouw. 

 

Een appartement is altijd deel van een VvE

Een eigenaar van een appartement is automatisch lid van de vereniging van eigenaren, hierin heb je geen keuze. Iedereen die deel uitmaakt van een VvE moet maandelijks een bedrag over maken aan de VvE, en van dit geld worden dan o.a. de bovengenoemde taken gedaan. Het bedrag wat maandelijks ingelegd moet worden kan 30 euro zijn, maar ook een paar honderd euro per maand, dit is per VvE verschillend. Soms worden ook kosten zoals gas, water, warmte en licht opgenomen in het bedrag van de VvE.

 

Een huis zonder VvE, wat zijn de voor,- en nadelen?

Het voordeel van een volledig huis zonder VvE is dat je niet maandelijks de VvE kosten hoeft te betalen, en dat je alles zelf mag bepalen. Want jij bent immers eigenaar van het hele huis. Je mag zelf weten wat je met je huis doet en er is geen VvE die daar iets van te vinden heeft. Maar het nadeel van een huis zonder VvE is dat je geen VvE hebt die sommige problemen voor je oplost.

Zoals in een flat van 100 appartementen, het dak word dan collectief vernieuwd door de VVE. Je wordt geheel onzorgt en hoeft zelf niets te regelen. Daarentegen heb je weinig inspraak, aangezien er 100 appartementen in de flat zijn telt jou stem maar voor 1 procent mee, en heb je dus maar 1 procent inspraak.

Vorm je maar met zijn tweeën een VvE, bijvoorbeeld een huis met bewoners op de begane grond en een bewoner op de 1ste verdieping, dan heb je meer inspraak (50%) maar moet je samen alles regelen. 

Ben je de enige eigenaar van het huis, dan heb je 100 procent inspraak en moet je dus al het onderhoud zelf regelen en volledig alleen betalen. Heb je een nieuw dak nodig, dan kost dat al snel €20.000. Dit bedrag moet je dan in je eentje ophoesten, maar daarentegen heb je geen maandelijkse VvE kosten.

 

Dus, WEL of GEEN VvE?

Het is heel persoonlijk wat jou voorkeur is, wel of geen VvE. Want zowel een huis als een appartement kan rendabel zijn voor de verhuur, maar hou rekening met eventuele onderhoudskosten op de lage termijn. Ik ken verhuurders die een hekel hebben aan VvE’s, maar ook verhuurders die er uitsluitend voor kiezen. 

Mijn voorkeur gaat op dit moment uit naar een appartement, omdat een goede VvE ontzorgd en taken uit handen neemt. Zo hoef ik niet zelf aannemers te zoeken, problemen met de verwarming op te lossen en de gezamenlijke tuin word netjes bijgehouden. De VvE kosten van een oudere flat zijn gemiddeld aanzienlijk hoger dan een flat die na het jaar 2000 is gebouwd. Dat maakt nieuwe appartementen erg aantrekkelijk, omdat er weinig onderhoudskosten zijn. 

 

Mijn ervaring:

Mijn eerste aankoop was een appartement in Utrecht. De VvE kosten waren enorm hoog €200 per maand. Maar ondanks dit hoge bedrag moest ik een jaar na de aankoop van het appartement €5000 extra betalen voor onderhoud. Er zat veel geld in de VvE pot, maar niet genoeg voor al het onderhoud wat ze van plan waren, zoals bijvoorbeeld het dak en de kozijnen. In één klap was al mijn rendement van dat jaar weg.

Toen ze begonnen aan de kozijnen werd er asbest gevonden, wederom wat dit een dure onvoorziene kostenpost. De VvE moest een extra lening afsluiten van €5000 per appartement. Hierdoor stegen de maandelijkse VvE kosten van €200 naar €225

Hou dus altijd rekening ermee dat de VvE extra geld kan vragen. Het bovenstaande voorbeeld is wel heel extreem. Maar heb je net als mij pech, dan moet je deze betalen. Want heb je het geld niet, moet je er een extra lening voor afsluiten. Betaal je niet, dan kan het zijn dat je de woning moet verkopen!

 

Wie is verantwoordelijk voor de VvE kosten, jij of de huurder?

Onderhoud kosten van het pand zoals nieuwe ramen of een nieuw dak mag je uiteraard niet doorberekenen en zijn op rekening van de verhuurder.

Het gebruikersdeel kun je wel doorberekenen aan je huurder. Zoals de tuinman voor de binnentuin, het lift onderhoud, schoonmaak van gezamenlijke ruimte, verwarming voor de gezamenlijke ruimte etc. Ook kan eventueel het voorschot voor water, gas, elektriciteit, warmwaterlevering en/of verwarming dat in dit maandelijkse bedrag zit doorberekend worden. 

Maar dit is eigenlijk alleen van belang als je onder de huursubsidie grens zit (zie het hoofdstuk: Het Woningwaarderingsstelsel), want dan is het aan te raden om de huur met de VvE kosten nog enigszins te verhogen. 

Maar zorg dat je boven die huursubsidie punten uitkomt, zodat je in de vrije sector te recht komt. Dan kan je zelf de verhuurprijs van de woning bepalen en de VvE kosten doorberekenen in de totale prijs. 

 

 

Werkboek: Vereniging van Eigenaren

Heb je een woning gevonden voor de verhuur met VvE. 

Ga dan na of de VvE alles op orde heeft. 

  • Zit er een reserve som met geld in de pot? 
  • Is er een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) aanwezig?
  • Staan er opmerkelijke problemen in de VvE documentatie?
  • Mag je de woning van de VvE verhuren?

Soms zie je een woning met meerderen appartementen erin zonder VvE. Dit mag officieel niet en er zal dan gezamenlijk bij De Kamer van Koophandel (KvK) een VvE op moeten worden gezet. Maar niet iedereen heeft daar altijd zin in, misschien denkt de oude buurman van in de 80 “ik vind het allemaal wel best”en wil hij niet mee betalen. Voor een kleine VvE zijn dit lastige en dure kwesties om aan te pakken.

Dus geen VvE of een slapende VvE kan erg vervelend zijn, een hoop werk opleveren en een dure grap zijn. Er kan evt ook spraken zijn van een tekort aan geld voor achterstallig onderhoud. De woning of flat takelt dan af. Als er gezamenlijk geen actie ondernomen word, kan dit uiteindelijk leiden tot waarde verminderend van je woning en dus van je rendement.

 

‘Last but not least!’

als je denkt een geschikte woning te hebben gevonden voor de verhuur met VvE. Kijk dat goed na in het splitsingsreglement van de VvE of de woning überhaupt verhuurd mag worden. Staat het er niet expliciet in, neem dan altijd contact op met de bestuurder van de VvE om te vragen of verhuur aan derden is toegestaan. Is het toegestaan, zorg dan dat je dit zwart op wit hebt, voor je het appartement koopt. Want een woning voor de verhuur die je niet mag verhuren is niet heel handig. 😉

 

Stappenplan oprichten VvE

Voor het oprichten en activeren van de VvE volgen wij de volgende stappen.

  • Akte van splitsing opvragen bij notaris;
  • Controleren en bijwerken splitsingsakte;
  • Inschrijven bij de KvK;
  • Openen bankrekening op naam VvE;
  • Afsluiten van benodigde verzekeringen;
  • Financiële administratie inrichten;
  • Ledenadministratie verzorgen en VvE bijdragen vaststellen;
  • Opstellen meerjarenonderhoudsplan (MJOP);
  • Oprichtingsvergadering houden en rollen verdelen.

Wil je hier meer informatie over hebben, kijk dan op deze site www.vvenl.nl

Leave a Reply

Your email address will not be published.