Onderhoudskosten & Verhuur

Onderhoudskosten van een pand van de verhuur

Photo by rawpixel on Unsplash

Op de muren van mijn nieuwe appartement zaten 8 lagen behang, sinds de jaren 50 was er niets meer aan gedaan. Laag over laag van vastgeplakt behang. Nooit heeft iemand zin gehad om het eraf te halen. Het behang zat op sommige plekken los. Overschilderen of behangen was daardoor geen optie. Met behulp van een stoommachine hebben ik, mijn ouders en vrienden het er dagenlang afgepeuterd. Een helse klus die 12 vuilniszakken vol met behang snippers opleverde. 

Op dat moment had ik geen geld om de boel te laten stukken, het was immers het eerste huis wat ik kocht. Die paar duizend euro die ik nog over had, waren voor een nieuwe keuken, verf en meubels. 

Gelukkig is ruig en robuust hip vandaag de dag. Daarom besloten we alle gaatjes (en gaten) dicht te smeren en met ultra witte latex te verven. Het resultaat is verbluffend mooi geworden. Omdat de muren als het ware reflecteerden door de ultra witten latex, oneffenheden zijn daardoor haast onzichtbaar geworden. Waardoor het een mooi glad resultaat geeft. 

Heb je wel het geld om te stukken, dan kan je een nog mooier resultaat bereiken uiteraard, maar dit is zeker een goede optie als je een klein budget hebt.

 

Muurverf

Dat brengt me op de kleur crème wit, de meest verschrikkelijke kleur die er is. Laat staan geel tinten, terracotta, sponstechnieken en andere artistieke kleuren en uitspattingen die je op de muur kan smeren. Laat ze achterwegen. Jij mag ze zelf fantastisch vinden. Maar hou een woning voor de verhuur neutraal, dat verhuurt het beste en voorkomt leegstand.

 

De Badkamer

Aangezien ik geen geld had om te stukken, was een nieuwe badkamer al helemaal geen optie. Een nieuwe badkamer loopt al snel in de papieren, €5000 ben je zo kwijt.

Maar gelukkig is er witte tegelverf, zelfs voor warme en vochtige badkamers. Wat een uitkomst is dat! En nu, vier jaar later, ziet het er nog prima uit. Ook de tegels in de WC en in de keuken kregen op deze manier een opfrisbeurt.

Natuurlijk is een hele nieuwe badkamer met nieuwe tegels mooier, maar geloof mij, het zag en ziet er geweldig uit. Vervolgens plaats je een nieuw wastafelmeubel, een hip douchegordijn & een nieuw badkamer matje en het ziet er weer uit als nieuw.

De WC

De WC kreeg naast muur,- en tegelverf een nieuwe hippe WC bril.

 

Meubels

Meubels kwamen van Ikea, marktplaats en andere leuke hippe maar niet te dure winkels. En zo konden we veel in een razend tempo opknappen, met een klein budget van €6.000. Dit is natuurlijk alleen nodig als je het gemeubileerd wilt verhuren.

 

Wil jij een kluswoning?

Bedenk goed of je een klus woning wilt of een woning waar een huurder zo in kan trekken. Klussen kost al snel veel geld, en dat geld ben je kwijt voor langeren tijd. Geld om te verbouwen (een bouwdepot), kun je tegenwoordig ook niet meer van de bank lenen. Dit geld moet je dus zelf zien te sparen. Omdat banken geen bouwdepot meer verstrekken, kopen mensen over het algemeen liever een kant en klare woning. 

Heb jij wel genoeg geld om te verbouwen, dan zit je in een unieke positie. Want in deze markt is minder concurrentie, en de kans dat je een waanzinnig goede deal kan maken neemt toe. 

Bedenk wel, dat verbouwen in de papieren kan lopen en veel gedoe kan zijn. Zo kost funderingsherstel al snel €100.000 en nieuwe ramen €20.000. Heb je hier echt geen verstand van, begin er dan niet aan of laat je goed informeren. 

 

Verbouwen kost veel tijd

Naast veel geld kost verbouwen ook veel tijd. Je kunt de woning dan niet verhuren, maar je moet wel elke maand hypotheek betalen. Tevens zijn huurders zijn niet dol op verbouwen, dus als er grote verbouwingen moeten plaatsvinden in en om je woning is verhuur lastig.

Durf je zo’n grote verbouwing niet aan of heb je het geld niet. Ga voor de gulden middenweg. Koop een woning, die aan de buitenkant nog in een prima staat is en alleen van binnen opgeknapt moet worden. Schilderen, een nieuwe vloer en een nieuwe keuken zijn goed te doen. Maar ook hier ben je al snel twee maanden mee kwijt, dus onderschat verbouwen niet. 

 

Mijn tactiek

Mijn tactiek is om zoveel mogelijk wat erin zit op te lappen indien mogelijk. Een keuken uit 1950 kan echt niet meer, maar een keuken uit 2000 lap je snel op met een likje verf en een nieuw aanrechtblad. 

Voor een geheel nieuwe keuken ben je rond de €3000 kwijt. Ikea heeft prima keukens, die je voor het grootste gedeelte zelf in elkaar kunt zetten als je een beetje handig bent. Wel aan te raden is iemand voor het aanrechtblad in te schakelen zodat deze waterpas komt te liggen en om de randen dicht te kitten. Want dat is vakwerk en moet mooi gebeuren.

 

Bedenk voor je het pand koopt:

  • Wat zijn de directe noodzakelijke onderhoudskosten van de huurwoning die je op het oog hebt? 
  • Wat zijn de kosten op langere termijn? Moet het dak, de radiatoren, de boiler of andere zaken over een paar jaar vervangen worden?

Heb je een pand op het oog met een VvE:

  • kijk dan of ze een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) hebben? Zo niet maak er een zelf of laat er een maken door een gespecialiseerd bedrijf. Met zo’n plan kun je zien wat je ongeveer kwijt bent de aankomende jaren aan onderhoud.
  • Zit er genoeg geld in de pot van de VvE om al de plannen te realiseren? Of moet er bij betaald worden? 

Een meerjarenonderhoudsplan is noodzakelijk om een goede schatting te kunnen maken van je netto rendement. Zo kan het zijn dat de onderhoudskosten meer zijn dan de woning aan huur oplevert. Dit is natuurlijk, onwenselijk. 

Leave a Reply

Your email address will not be published.