Kluswoning vs een ‘kant en klare’ woning voor de verhuur?

Klus woning vs Kant-en-klare verhuur woning

rawpixel

 

Mijn eerste appartement was een kluswoning

Op de muren van mijn nieuwe appartement zaten 8 lagen behang, sinds de jaren 50 was er niets meer aan gedaan. Laag over laag van vastgeplakt behang. Nooit heeft iemand zin gehad om het eraf te halen. Het behang zat op sommige plekken los en daardoor was overschilderen of behangen geen optie. Met behulp van een stoommachine hebben we het er dagenlang afgepeuterd. Een helse klus die 12 vuilniszakken vol met behang snippers opleverde. 

Ik had geen geld om de boel te laten stukken. Die paar duizend euro die ik nog over had, waren voor een nieuwe keuken, verf en meubels. 

Gelukkig was ruig en industrieel hip en besloten we alle gaatjes dicht te smeren en met ultra witte latex te verven. Het resultaat is verbluffend mooi geworden. De muren reflecteren als het ware, door de ultra witten latex. Oneffenheden worden haast onzichtbaar. Waardoor het een mooi glad resultaat geeft, voor een kleine prijs.

Heb je wel het geld om te stukken, dan kan je een nog mooier resultaat bereiken uiteraard, maar dit is zeker een goede optie als je een klein budget hebt.

 

Ga voor altijd voor ultra wit

Crème wit, de meest verschrikkelijke kleur die er is. Je ziet er alles op en als je een ultra witte kamer gaat roken worden de muren ook crème wit. Laat staan geel tinten, terracotta, sponstechnieken en andere artistieke kleuren en uitspattingen die je op de muur kan smeren. Laat ze achterwegen. Jij mag ze zelf fantastisch vinden. Maar hou een woning voor de verhuur neutraal, dat verhuurt het beste en voorkomt leegstand.

 

Ben creatief als je weinig geld hebt

Aangezien ik geen geld had om te stukken, was een nieuwe badkamer al helemaal geen optie. Een nieuwe badkamer loopt al snel in de papieren, €5000 ben je zo kwijt. 

Maar gelukkig is er witte tegelverf, zelfs voor warme en vochtige badkamers. Wat een uitkomst is dat! En nu, vijf jaar later, ziet het er nog prima uit. Ook de tegels in de WC en in de keuken kregen op deze manier een opfrisbeurt.

Natuurlijk is een hele nieuwe badkamer met nieuwe tegels mooier, maar geloof mij, het zag en ziet er geweldig uit. Vervolgens plaats je een nieuw wastafelmeubel, hip douchegordijn en een nieuw badkamer matje en het ziet er weer uit als nieuw voor weinig. 

De WC kreeg naast muur,- en tegelverf een nieuwe hippe WC bril. Meubels kwamen van Ikea, marktplaats en andere leuke hippe maar niet te dure winkels. Zo konden we veel in een razend tempo opknappen, met een klein budget van €6.000.

 

Kluswoning vs een ‘kant en klare’ woning

Bedenk goed of je een klus woning wilt of een woning waar een huurder zo in kan trekken. Klussen kost al snel veel geld, en dat geld ben je kwijt voor langeren tijd. Geld om te verbouwen (een bouwdepot), kun je tegenwoordig ook bijna niet meer van de bank lenen. Dit geld moet je dus zelf zien te sparen. Veel mensen kopen daarom over het algemeen liever een kant en klare woning. 

Heb jij wel genoeg geld om te verbouwen, dan zit je in een unieke positie. Want in deze markt is minder concurrentie, en de kans dat je een waanzinnig goede deal kan maken neemt toe. Maar het is dan natuurlijk wel van belang dat je een beetje kunt klussen. Veel kan je van YouTube leren, maar het is wel handig als je niet twee linker handen hebt.

 

Verbouwen betekend meestal veel gedoe

Nou, moet ik zeggen dat ik een kleine verbouwing altijd erg leuk vind. Vooral als het dingen zijn die ik zelf kan doen en niet afhankelijk ben van een aannemer. Maar een verbouwing van meer dan twee maanden, vindt ik persoonlijk ook wat vermoeiend.

Wil je nu echt een grote verbouwing aangaan, laat dan goed van te voren de kosten berekenen. Het valt namelijk altijd tegen hoeveel je kwijt bent. Zo kost funderingsherstel al snel €100.000 en nieuwe ramen €20.000. Heb je hier echt geen verstand van, begin er dan niet aan of laat je goed informeren. 

Naast veel geld kost verbouwen ook veel tijd. Je kunt de woning dan niet verhuren, maar je moet wel elke maand hypotheek betalen. Tevens zijn huurders zijn niet dol op verbouwen, dus als er grote verbouwingen moeten plaatsvinden in en om je woning is verhuur lastig.

 

Zelf ga ik het liefst voor de gulden middenweg

Durf je zo’n grote verbouwing niet aan of heb je het geld niet. Ga voor de gulden middenweg. Koop een woning, die aan de buitenkant nog in een prima staat is en alleen van binnen opgeknapt moet worden. Schilderen, een nieuwe vloer en een nieuwe keuken zijn goed te doen. Maar ook hier ben je al snel twee maanden mee kwijt, dus onderschat verbouwen niet. 

Mijn tactiek is om zoveel mogelijk wat erin zit op te lappen indien mogelijk. Een keuken uit 1950 kan echt niet meer, maar een keuken uit 2000 lap je snel op met een likje verf en een nieuw aanrechtblad. 

Voor een geheel nieuwe keuken ben je rond de €3000 kwijt. Ikea heeft prima keukens, die je voor het grootste gedeelte zelf in elkaar kunt zetten als je een beetje handig bent. Wel aan te raden is iemand voor het aanrechtblad in te schakelen zodat deze waterpas komt te liggen en om de randen dicht te kitten. Want dat is vakwerk en moet mooi gebeuren.

 

Aandacht punten bij het kopen van een verhuur woning

  • Wat zijn de directe noodzakelijke onderhoudskosten van de huurwoning die je op het oog hebt? 
  • Wat zijn de kosten op langere termijn? Moet het dak, de radiatoren, de boiler of andere zaken over een paar jaar vervangen worden?

Heeft de woning een Vereniging van Eigenaren (VvE)?

  • Bekijk het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP).
  • Zit er genoeg geld in de pot van de VvE om al deze plannen te realiseren? Of moet er bij betaald worden? 
  • Maakt de woning niet deel uit van een VvE: Maak dan zelf een MJOP of laat er een maken door een gespecialiseerd bedrijf. Met zo’n plan kun je zien wat je ongeveer kwijt bent de aankomende jaren aan onderhoud.

Een meerjarenonderhoudsplan is noodzakelijk om een goede schatting te kunnen maken van je netto rendement. Zo kan het zijn dat de onderhoudskosten meer zijn dan de woning aan huur oplevert. Dit is natuurlijk, onwenselijk. 

Leave a Reply

Your email address will not be published.