De Huurcommissie, let erop bij de verhuur van je woning!

De Huurcommissie

Wendel Hilário

De Huurcommissie

Mag je elke woning voor elke vraagprijs verhuren?

Wekelijks kom ik super leuke kleine appartementjes tegen, die ik makkelijk voor €1000 per maand zou kunnen verhuren. Denk bijvoorbeeld aan een studio van 23m2 in het centrum van Utrecht voor €150.000. Ik heb dan een leuk rendement omdat de aankoopprijs van de studio laag is en de verhuurprijs hoog.

Maar in Nederland is hier wetgeving voor en mag dit helaas niet, omdat je je moet houden aan het puntensysteem van De Huurcommissie.

Het Woningwaarderingsstelsel, geeft de kwaliteit van de huurwoning aan en werkt met een puntensysteem. De kwaliteit van deze studio in Utrecht vind De Huurcommissie maximaal €500 waard per maand. Dit bedrag is tot stand gekomen aan de hand van een puntensysteem. 

 

Pas op voor een negatief rendement!

Van De Huurcommissie mag je dus dat schattige kleine studiootje maar voor maximaal €500 exclusief verhuren. Dat betekend dat je op een negatief rendement uitkomt, en dat je elke maand geld bij moet leggen ipv dat je een leuk rendement of passief inkomen eruit haalt.

De Huurcommissie bepaald de maximale huurprijs aan de hand van het aantal punten die de woning scoort. Hoe minder punten jij scoort hoe minder huur je mag vragen. De maximale huur (kaal) in de sociale sector is €710,68 per maand (2018), waarschijnlijk is dit niet genoeg om al je onkosten te dekken. Dit betekend dat je dan geld toe moet leggen elke maand en dat is natuurlijk niet de bedoeling.

Alleen als je met de puntenaantal boven de €710,68 per maand uitkomt of er boven, valt de woning in de vrije huursector en hoef je je niet te houden aan de maximalehuurprijs. Je mag de huur dan zo hoog maken als je zelf wilt.

Aangezien je net begint aan je eerste vastgoedbelegging, wil je de aankoopprijs van je woning zo laag mogelijk houden. Ongeacht hoeveel hypotheek je kan krijgen. Dit is je eerste verhuur woning, en je gaat fouten maken. Begin daarom zo klein mogelijk, maar zorg er altijd voor dat je in de vrije sector valt. Val je ipv de vrije sector in de sociale sector dan is het ‘vrijwel’ onmogelijk om een winstgevend rendement te halen.

Voorbeeld:

  • Je koopt een appartement voor €130.000 van 40m²

Je berekend via de site van de overheid op hoeveel punten je uitkomt, daaruit komt dat de maximale huurprijs die je mag vragen €500 is.

Nu betaal je voor je lening bij de bank elke maand €480

Extra kosten die je moet betalen maandelijks zijn:

  • Gemeentelijke belastingen, €75 
  • Vereniging van eigenaren (VvE), €80 
  • In totaal zijn jou kosten elke maand €535

Onder de streep moet je nu €135 bijbetalen!

Ook al zou je deze extra €135 kunnen missen, dit is onverstandig. Dit betekend dat dit appartement je geld kost in plaats van dat het geld oplevert. Ook al zeggen adviseurs of vrienden dat de woning een goede koop is en dat het na een tijdje wel passief inkomen op gaat leveren, is dit niet de manier. Het moet direct passief inkomen opleveren anders moet je er niet aan beginnen.

 

Tegenvallers zijn part of the deal

Vergeet niet dat je ook tegenvallers kunt hebben, zoals leegstand of een VvE die extra geld nodig heeft. Zo moest ik bij mijn eerste appartement, €5000 extra aan de VvE storten voor nieuwe ramen en een nieuw dak. Hier zag ik zelf totaal niet de noodzaak van in, maar als de VvE dat wilt en de meeste bewoners stemmen voor, dan moet je betalen. Betaal je niet, dan volgt er een rechtszaak, die je met alle waarschijnlijkheid gaat verliezen. En moet je alsnog betalen, zelfs als dat betekend dat je je woning moet verkopen.

Zorg daarom altijd dat je direct een goed rendement uit je woning krijgt. Een eigen huis, kan verrassingen betekenen, en je wilt wel wat passief inkomen maandelijks binnen krijgen om deze verassingen op te vangen.

 

Zorg dat de verhuur woning in de vrije sector valt.

Probeer altijd in de vrije sector te vallen. Dit kan ik naast de locatie, maar niet genoeg benadrukken. Anders heb je grote kans dat het verhuur appartement een negatief rendement oplevert. Tenzij, het gaat om een groot studentenhuis waar kamerverhuur wel rendabel kan zijn. Over kamerverhuur ga ik verder niet op in, omdat er daar weinig verstand van heb. Maar hou er bij kamerverhuur van een studentenhuis rekening mee dat je toestemming nodig hebt van de gemeente, en dit is niet altijd even makkelijk en kan een hoop geld kosten. Maar het kan zeker rendabel zijn als het eenmaal staat.

 

Het puntensysteem

Punten die zwaar wegen bij de Puntentelling van De Huurcommissie zijn de WOZ waarde, het aantal vierkante meters en het energielabel. Ook scoor je punten voor keuken apparatuur, hoeveelheid aan keuken kastjes, wastafels, bad, douche, verwarming, tuin, balkon, etc

Ook een rijksmonument levert veel punten op, dit punt kan erg interessant zijn, maar hou rekening met de extra kosten die een rijksmonument met zich mee kan brengen.

Alle punten kan je vinden op onderstaande link van De Huurcommissie.

https://www.huurcommissie.nl/onderwerpen/huurprijs-en-punten/huurprijscheck-en-puntentelling/

Hou je je niet aan de maximale huurprijs van De Huurcommissie. En valt jou woning in de sociale sector, en is de huurprijs hoger dan is toegestaan. Dan kan de huurder protest aantekenen bij De Huurcommissie. Dit kan alleen in de eerste zes maanden na ingaan van het huurcontract. Mocht dit gebeuren en de huurprijs die je vraagt blijkt niet te mogen, dan word altijd de huurder is zijn gelijk gesteld. De huurprijs moet dan omlaag, vanaf het eerste verzoek tot huurverlaging. Dit kan grote gevolgen hebben, je kan al je passieve inkomen kwijtraken of nog erger, je kan de woning niet meer betalen en je moet hem met een koper te koop zetten. Waardoor de waarde van de woning met ongeveer 35 procent daalt.

Dit wil je natuurlijk ten aller tijden voorkomen.

 

Zie ook deel 2 van dit artikel: Het puntensysteem van De Huurcommissie

Tagged under:

Leave a Reply

Your email address will not be published.